Lorsque vous possédez une ou plusieurs propriétés fortement estimées, il est nécessaire d’anticiper la transmission de ces derniers à vos proches. En effet, il faut savoir qu’en France, la succession est taxable, et ce dès que la part à laquelle l’héritier a le droit dépasse les 15 933 €. Ainsi, entre 15 933€ et 552 324 €, le barème d’imposition s’élève à 20%, puis à 30 % si cette part est comprise entre 552 325 € – 902 838€, et pouvant atteindre jusqu’à 45% si l’estimation dépasse 1 805 677 €. Cependant, il est possible de diminuer le prix de cette taxe grâce au démembrement juridique.

Qu’est-ce que le démembrement juridique ?

Le démembrement de propriété est la division d’un bien en deux éléments distincts. Il existe d’un côté la « nue-propriété » et de l’autre « l’usufruit ». L’usufruit, qui vient du latin « ususfructus », est composé de « usus » (le droit d’user, d’utiliser quelque chose) et « fructus » (le droit de percevoir ses fruits), qui signifie donc avoir le droit d’utiliser un bien, tout en percevant les revenus, et ce sans en être le propriétaire. En effet, cette propriété, c’est le nu-propriétaire qui en jouit à travers la notion « d’abusus ».  Dans un langage plus courant, c’est le fait de posséder les murs.

A quoi sert le démembrement juridique ?

Pour bien comprendre, la pleine propriété d’un bien permet de disposer, d’utiliser et de percevoir d’en les revenus. En cas de démembrement juridique, le nu-propriétaire peut disposer du bien (comme décider de le vendre), alors que l’usufruit décide de son utilisation et en perçoit les potentiels revenus (loyers).

Cet acte juridique est principalement utilisé en prévoyance d’une succession. Nous l’avons vu, en fonction de la valeur de la part d’un bien, une taxe s’applique. Il est possible de réduire cette taxe en anticipant la succession à travers le démembrement de la propriété de son vivant. En effet, il est possible de donner par parent et par enfant une somme de 100 000€ tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de donation.

De plus, ce statut permet à la personne qui bénéficie du droit d’usufruit la garantie de son statut. En effet, même si les droits sont démembrés, il est nécessaire d’avoir l’accord des deux parties pour céder la pleine propriété d’un bien. Ainsi, la personne qui décide de donner la nue-propriété de son bien aura la certitude de pouvoir jouir de ses droits aussi longtemps qu’elle le souhaite, même si les liens avec le nu-propriétaire se dégradent, comme il peut arriver lors de désaccord familial. C’est donc aussi une garantie pour les personnes âgées dont les héritiers pourraient être tentés de vouloir user du bien avant l’heure.

Comment procéder à un démembrement juridique ?

C’est alors que rentre en jeu le conseiller en gestion de patrimoine (CGP). En effet, son rôle est de bâtir une stratégie pour permettre de consolider la tenue de vos biens. Le calcul de ce démembrement étant complexe, il est nécessaire d’être accompagné d’un professionnel qui saura trouver la meilleure solution à votre cas, et vous accompagner tout au long du processus. Pour plus d’informations sur le sujet, nous vous invitons à prendre contact avec un cabinet de conseillers en gestion de patrimoine.